다세대주택 공동담보 및 근저당 관련 답변 1. 해당 호수만 근저당 말소 가능 여부 공동담보 특성: 다세대주택 37개 호 전체가 공동담보로 설정된 경우, 특정 호수의 근저당을 단독으로 말소하는 것은 원칙적으로 불가능합니다.
공동담보는 모든 호수가 하나의 담보권으로 묶여 있어, 개별 호수만을 분리해 담보를 조정하려면 채권최고액 감액등기가 필요합니다. 실제 사례: 등기부상 채권최고액 20.5억 원이 37개 호에 공동담보로 설정된 경우, 특정 호수 근저당을 말소하려면 해당 호수에 대한 담보비율(예: 1/37)만큼 채무를 상환해야 합니다.
계약서 특약 필요: 임대인과 "전세보증금 1.7억 원으로 해당 호수 담보분(≈5,540만 원) 상환 후 근저당 말소"를 명시해야 합니다. 2. 전세권 설정 시 선순위채권 영향 현재 선순위 채권: 공동담보 근저당권(20.5억 원)이 최우선순위입니다.
전세권 설정 시: 전세권은 근저당권보다 후순위로 설정되므로, 경매 시 근저당권자(은행)가 우선 변제받습니다. ...
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