환산보증금 5억4000원 초과해도 선순위 저당권이 없으면, 보증금을 보호받을 수 있나요?

Q. 중앙동에서 커피숍을 운영하고자 점포를 물색 중입니다.

환산보증금이 5억4000만원 초과할 때 상가가 경매 진행되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다고 하는데, 저당권이 없는 상가는 걱정 없다고 들었습니다. 맞는 말입니까?

A. 임차인이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받더라도 환산보증금이 일정 금액(안산시 5억4000만원)을 초과할 경우, 해당 상가건물의 경매 진행 시 말소 기준권리의 후순위 임차인은 우선변제권이 없습니다.

하지만 임차인의 대항력이 근저당, 가압류 등 경매의 말소기준권 리보다 선순위일 경우, 경매 매수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이때 임차인은 종전 임대차계약 내용에 따라 임차물을 사용, 수익할 수 있으며 임대차 종료 시 경매 매수인에게 임대차보 증금의 반환을 청구함으로써 보증금을 보호받을 수 있습니다....